Se hai un appartamento in affitto breve, la cedolare secca è probabilmente la voce più pesante e più fraintesa del tuo conto economico. Non perché sia complicata in sé — è un'aliquota fissa su una base imponibile — ma perché le regole introdotte dalla legge di bilancio 2026 (L. 199/2025) hanno introdotto un salto: dal secondo immobile l'aliquota cambia, dal terzo cambia proprio il regime. E cinque punti percentuali, su numeri veri, non sono un dettaglio.
Mettiamo in fila come funziona, con i numeri.
Le due aliquote, in una riga
Dal 2026, per chi affitta in forma non imprenditoriale:
- 1 immobile destinato all'affitto breve → cedolare secca al 21%
- 2 immobili → uno a scelta al 21%, l'altro al 26%
- 3 o più immobili → si presume l'attività d'impresa: niente cedolare, serve la partita IVA
Il terzo scalino è un altro discorso, e lo abbiamo trattato a parte in cosa succede davvero dal terzo immobile. Qui restiamo sul confine 21/26, che è quello dove sta la maggior parte dei proprietari.
Come si contano gli immobili (qui si sbaglia)
Il conteggio è la parte in cui vediamo più errori. Tre regole pratiche:
Contano solo gli immobili in affitto breve. Se hai un appartamento su Airbnb e uno affittato con un 4+4 a una famiglia, per la cedolare breve tu hai un immobile, non due. La locazione ordinaria vive in un binario separato: ha la sua cedolare, le sue aliquote, i suoi adempimenti.
Si conta per immobile, non per stanza e non per annuncio. Un trilocale diviso in due camere affittate separatamente resta un immobile. Due annunci sulla stessa unità restano un immobile.
Si guarda al periodo d'imposta, non al mese. Se apri il secondo appartamento a ottobre, per quell'anno hai due immobili destinati alla locazione breve. Non è una media ponderata sui mesi.
Un caso frequente: la comproprietà. Se un appartamento è al 50% con tua sorella e ognuno dichiara la sua quota, l'immobile è comunque uno per ciascuno. Il conteggio segue il titolare del reddito.
Su cosa si calcola: la base imponibile
Questo è il punto che costa più soldi ai proprietari che ragionano "a occhio". La cedolare non si applica a quello che ti resta: si applica al corrispettivo della locazione.
Tradotto: commissioni di Airbnb o Booking, costo delle pulizie, biancheria, utenze e quota del property manager non riducono la base imponibile. Sono costi tuoi, che paghi con soldi già tassati.
E c'è il rovescio, che quasi nessuno considera: la quota pulizie che addebiti all'ospite entra nella base. Non è un rimborso spese, è parte del corrispettivo del soggiorno: un servizio accessorio che offri tu, dentro lo stesso contratto. Lo stesso vale per la biancheria extra, il late check-out o il transfer, se sei tu a fatturarli. Su 60 soggiorni a 45 € di pulizie sono 2.700 € l'anno di base imponibile che in molti conteggi casalinghi non compaiono: 567 € di cedolare al 21% che nessuno ha messo da parte.
L'unica voce che resta fuori è la tassa di soggiorno, e non va sottratta dal lordo perché non ci è mai entrata: l'ospite la paga a parte, tu la incassi per conto del Comune e la riversi. Chi invece la somma agli incassi e poi la sottrae arriva allo stesso numero per una strada sbagliata — e il giorno che dimentica il secondo passaggio paga cedolare su denaro del Comune.
La regola in una riga: base imponibile = tutto quello che l'ospite ti paga, meno la sola tassa di soggiorno. Niente altro si toglie, e niente di quello che l'ospite paga si dimentica.
È il meccanismo che rende il numero mostrato dalla piattaforma molto diverso da quello che finisce sul conto: ne abbiamo parlato in perché il lordo su Airbnb non è il tuo guadagno.
Fermandosi al pernottamento la cedolare risulterebbe 2.520 € invece di 3.087: 567 € in meno del dovuto, senza aver sbagliato un conto — solo dimenticando una riga. I costi entrano dopo, sul netto.
Con due immobili: quale mettere al 21%
Se hai due appartamenti, la scelta dell'immobile agevolato si fa in dichiarazione. La regola operativa è banale ma va detta: metti al 21% l'immobile con il canone imponibile più alto, perché i cinque punti si applicano a una base più grande.
Sembra ovvio scritto così. Nella pratica succede che il proprietario indichi "la prima casa che ha comprato" o "quella dove va d'estate", non quella che incassa di più. Vale la pena rifare il confronto ogni anno: se il secondo appartamento cresce e sorpassa il primo, la scelta va rovesciata.
Cedolare o tassazione ordinaria?
La cedolare è un'opzione, non un obbligo. Sostituisce IRPEF e addizionali sul reddito da locazione, ed esclude imposta di registro e bollo sul contratto. In cambio, quel reddito non partecipa alla formazione del reddito complessivo: non lo puoi abbattere con oneri e detrazioni.
Chi ha redditi bassi e molte detrazioni (spese mediche, ristrutturazioni, familiari a carico) può trovarsi in una situazione in cui l'ordinaria è meno onerosa, perché la deduzione forfettaria e le detrazioni personali fanno il loro lavoro. Chi ha un reddito da lavoro nella fascia alta trova quasi sempre più conveniente la cedolare, perché l'alternativa è l'aliquota marginale IRPEF più le addizionali.
Non è una scelta da fare per intuizione: è un confronto numerico da mettere sul tavolo del commercialista con la tua dichiarazione dell'anno prima in mano.
Come si incastra con il resto dei costi
L'aliquota è solo uno degli ingredienti. Sullo stesso incasso lordo pesano anche la commissione della piattaforma, le pulizie, le utenze e — se non gestisci tu — la quota del gestore. La cedolare si calcola sul canone, gli altri costi si sommano dopo: due immobili con lo stesso lordo possono chiudere l'anno con nette differenze di netto.
Per vedere l'effetto combinato sul tuo caso conviene partire dai tuoi numeri reali: il calcolatore di CasaMargin applica l'aliquota giusta in base al numero di immobili che dichiari e mostra quanto resta dopo tutte le voci, in gestione diretta e affidando a un property manager.
Se invece sei già oltre la soglia dei due immobili e ti serve il conto in regime d'impresa, il punto di partenza è il calcolatore forfettario, che ragiona su coefficiente di redditività, contributi INPS e imposta sostitutiva.
Gli errori che vediamo più spesso
Confondere l'aliquota con il carico fiscale totale. Il 21% è sul canone, non sul profitto. Se dopo tutti i costi il tuo margine è il 45% del lordo, quel 21% pesa in proporzione molto di più sul margine che sull'incasso.
Contare la tassa di soggiorno tra i ricavi. Non è un tuo corrispettivo e non va nel lordo: chi la somma agli incassi paga cedolare su soldi che ha già girato al Comune. È l'unica voce che l'ospite ti versa e che non è tua.
Lasciare fuori la quota pulizie. È l'errore speculare, e più caro: quello che addebiti all'ospite è corrispettivo, non rimborso, e la base lo comprende. Su 60 soggiorni a 45 € sono 2.700 € di base dimenticati, cioè 567 € di cedolare che salteranno fuori dopo.
Considerare il conteggio immobili come fisso. Cambia con gli acquisti, con le successioni, con la decisione di spostare un appartamento dal 4+4 all'affitto breve. Va rivisto ogni anno prima della dichiarazione.
Applicare la cedolare a un'attività che non è più locazione. Se offri servizi accessori strutturati — colazioni, pulizie giornaliere, cambio biancheria quotidiano, accoglienza organizzata — il confine con l'attività ricettiva si assottiglia. Il tema non è l'aliquota: è il regime.
Cosa succede se il numero di immobili cambia a metà anno
È la situazione più scomoda, e capita più spesso di quanto si pensi: un appartamento che si libera a settembre, un'eredità che arriva a giugno, una casa al mare che decidi di aprire "solo per l'estate".
La logica da tenere a mente è che il conteggio guarda il periodo d'imposta, non il mese. Se in un anno hai destinato alla locazione breve due immobili — uno tutto l'anno e uno da settembre — per quell'anno sei nella casistica dei due immobili. Non esiste un calcolo pro-rata che ti riporti al 21% pieno sul primo.
Questo ha una conseguenza pratica precisa: aprire una seconda unità porta un'aliquota al 26% nel tuo quadro, e sei tu a decidere su quale delle due cade. Aprendo B, A non "scende" al 26%: la scelta si esercita in dichiarazione, e nel caso normale — la nuova rende meno di quella che avevi — il 21% resta sulla vecchia. Il costo fiscale di aprire è quindi il 26% del canone imponibile della nuova unità, non cinque punti su quella che avevi già.
Si rovescia solo se la nuova rende più della vecchia: lì conviene darle il 21%, ed è la vecchia a passare al 26%.
Sul solo piano dell'aliquota, quindi, aprire una seconda unità più piccola conviene sempre: il fisco si prende il 26% di quello che la nuova porta, e quello che avevi resta dov'era. Quando la decisione si ribalta è per un'altra ragione — i costi. Un secondo immobile con poche settimane di occupazione porta comunque con sé pulizie, utenze, biancheria e tempo, e quelle voci non guardano quante notti hai venduto. È lì che il conto va fatto prima di aprire, non nell'aliquota.
Prima di decidere, guarda anche la resa dell'immobile
L'aliquota la subisci, il posizionamento no. Un appartamento che regge un prezzo medio più alto assorbe meglio sia il 26% sia i costi di gestione. Se stai valutando se l'immobile è messo a reddito nel modo giusto, il simulatore di reddito da affitti brevi di Casarent è un buon punto di partenza per capire dove si colloca la tua unità prima ancora di parlare di fisco.
In pratica
- Conta gli immobili destinati alla locazione breve, non tutti quelli che possiedi.
- Con due immobili, verifica ogni anno quale ha il canone imponibile più alto e mettilo al 21%.
- Tieni la tassa di soggiorno fuori dai ricavi: non è tua, quindi non entra nel lordo e non va sottratta da nulla.
- Ricorda che i costi operativi non abbassano la cedolare: incidono dopo, sul netto.
- Se ti avvicini al terzo immobile, il tema non è più l'aliquota ma il regime: pianificalo prima, non a dicembre.
Riferimenti normativi
Non chiediamo di crederci sulla parola: qui sotto ci sono le fonti, così puoi verificare tu.
- Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (legge di bilancio 2026), su Normattiva — è la norma che ha spostato al secondo immobile il passaggio al 26% e al terzo la presunzione di attività d'impresa.
- Le locazioni brevi e la cedolare secca, Agenzia delle Entrate — la pagina ufficiale: definizione di locazione breve, aliquote, e il punto che qui conta di più, cioè che l'immobile da tassare al 21% lo scegli tu in dichiarazione.
Le norme cambiano, e questo articolo porta una data in cima: se stai leggendo a distanza di mesi, i due link qui sopra valgono più del testo che hai appena letto.